venerdì 5 aprile 2013

Nuova frontiera della contrattazione, arriva il contratto salva crisi: il rent to buy


Desirèe Montesano. Stiamo vivendo in un momento di grave crisi economica, particolarmente accentuata soprattutto nel campo dell’edilizia. Ed è proprio in questo periodo di profonda crisi economica che si affacciano sul panorama giuridico nuovi contratti di locazione destinati a realizzare una successiva vendita: c.d. contratti "rent to buy".

Il "rent to buy" consiste in un accordo con il quale il proprietario accetta dal futuro acquirente il pagamento di una serie periodica di somme di denaro, imputate in parte al godimento dell'immobile, come avviene nella locazione, in parte al prezzo, come avviene nella vendita. Non è un contratto previsto dal codice civile e ciò fa sorgere il problema di capire quali siano le regole che si applicano, anche in vista di possibili controversie.

Con l’espressione "rent to buy" si indica, dunque, uno schema giuridico che se pur fondato su una realtà economica  di carattere locativo, si identifica, dal punto di vista formale, con la stipulazione, fatte salve le opportune garanzie, di un unico contratto di vendita a prezzo differito, da pagarsi a rate normalmente costanti.

Ciò perché, spesso, l’aspirante acquirente, pure intenzionato ad acquisire nel lungo termine il bene, ha una disponibilità di denaro sufficiente soltanto per pagare un importo mensile eguale o di poco superiore a quello del mercato locatizio.

Con questo nuovo modello contrattuale, Il futuro acquirente prende subito possesso dell’abitazione pagando un acconto al venditore, pari al 6% (a titolo di caparra confirmatoria) circa del valore di compravendita dell’immobile, che da questo momento in poi resterà pattuito e bloccato per tre anni.
Successivamente il futuro acquirente si impegna a versare al venditore un importo mensile pari ai normali canoni di affitto, di cui la prima metà si configura come locazione effettiva e l’altra metà viene scalata dal valore di compravendita dell’immobile.

I canoni mensili di locazione risulteranno di norma maggiorati rispetto a quelli di mercato con una oscillazione che va dal 10 % al 50%.

Lo schema giuridico del "rent to buy", è decisamente più utile per aumentare le possibilità di chiudere l’affare in autonomia privata , con un contratto di locazione regolato dalle norme applicabili a tale contratto (artt. 1571 ss. c.c.; per le locazioni abitative l. 9 dicembre 1998, n. 431) sul quale si innesta successivamente un contratto di vendita.

Se così stanno le cose, in tema di contratti c.d. "rent to buy", l’autonomia privata dispone di tre distinti strumenti tra loro in concorrenza, la locazione con opzione di acquisto , la locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per entrambe le parti e la locazione con preliminare di vendita, tutti sufficientemente dotati di un adeguato grado di certezza in merito alle norme di volta in volta applicabili.

I tre istituti dovranno essere posizionati in una scala ideale, che parte dall’istituto teoricamente più favorevole al conduttore compratore: la locazione con opzione di acquisto, in cui ciò che è in più rispetto alla locazione è interamente rimesso alla volontà del conduttore stesso; passando ad un istituto intermedio: la locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per entrambe le parti, in cui il passaggio dal regime dalla locazione a quello della vendita è sempre nelle mani del conduttore, non più attraverso un diritto potestativo, ma solo attraverso il pagamento integrale del canone pattuito, così creando in favore del conduttore stesso quella pressione derivante dalla necessità di dover scegliere tra la veste di compratore o l’ inadempimento del contratto di locazione; pervenendo, infine, all’istituto teoricamente più favorevole per il locatore: la locazione con preliminare di vendita, in cui il locatore può confidare, al pari del conduttore, sul fatto che la disciplina della vendita entrerà in gioco nel momento previsto, ma solo a seguito di una ulteriore manifestazione di volontà in grado di governare ogni sopravvenienza.

Si fa presente che per l'acquirente il rischio maggiore è quello di corrispondere somme di denaro per un immobile che rimane di proprietà di un soggetto che può andare incontro a rovesci di natura economica o personale, mentre per il venditore, il rischio è quello di consegnare una casa in mano  ad una persona che può smettere di pagare quanto pattuito e decidere di non lasciare l'immobile.